자본금 및 주식공모

공통사항

• 부동산투자회사의 설립자본금 규모는 자기관리리츠 5억원(위탁리츠 및 CR리츠는 3억원) 이상이며 영업인가를 받은 날부터 6개월(최저 자본금준비기간)이 지난 자기관리리츠의 자본금은 70억원(위탁리츠 및 CR리츠는 50억원) 이상일 것 (법제6조, 법제10조)

위탁관리리츠, 자기관리리츠

• 주식공모를 하려는 경우 주식공모 계획이 현실성이 있고 적정할 것 (인가 및 등록지침 제15조 제9호, 제16조 제7호)
• 인가/등록일로부터 2년 이내에 발행되는 주식 총수의 100분의 30이상을 일반의 청약에 제공하여야 한다. (법 제14조의8)
• 주식공모를 하려는 경우 간사회사와 총액인수 계약이나 잔액인수 계약을 체결할 것. 다만, 모집·주선을 하는 경우에는 미청약주식에 대한 처리계획이 적정할 것 (인가 및 등록지침 제15조 제9호, 제16조 제7호)

준수/참고사항

• 영업인가 전에는 사채발행 및 차입금지 (법제29조제1항)
• 영업인가 전에는 주주 이외의 자에게 신주발행 금지 (법제9조제4항)
• 법 시행령 제12조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 영업인가를 받은 날부터 2년 이내에 발행되는 주식총수의 100분의 50 이상을 인수 또는 매수하는 경우등에는 공모제외 (법제14조의8제3항)
• 기업구조조정(CR)리츠는 공모의무 없음 (법49조의2 제3항)

현물출자

• 영업인가 전 현물출자 금지 (법제19조제1항)
• 현물출자 대상 자산의 한정 (법제19조제2항)
• 현물출자에 대한 가치평가가 적정할 것 (법제19조제4항)

공통사항

• 발기인, 임원(이사, 감사 등), 준법감시인 : 법 제7조의 결격사유에 해당하지 않는 자

자기관리리츠

• 법 제22조에 따른 자격을 갖춘 자산운용전문인력 5인 이상 상근
• 법 시행령 제46조에 따른 자격을 갖춘 준법감시인 1인 상근

준수/참고사항

• (겸업 및 겸직 금지) 부동산투자회사 상근임원 겸업 및 겸직 금지
• (전문인력) 자산을 투자·운영하고자 하는 분야에 경험있는 전문인력을 확보해야하며, 유가증권 투자·운용업무를 외부에 위탁하지 않고 직접 수행하는 경우에는 시행령 제18조제2항제3호에 해당하는 자산운용전문인력(자본시장법 제286조 제1항제3호다목의 투자운용인력)을 1인 이상 구비 (인가 및 등록 지침 제15조제1항제10호)
• (준법감시인) 자산운용에 관한 업무 및 그 부수업무 불가

사업계획 타당성 요건

• 정관이 관계법령에 부합하고 주주의 권익을 침해하지 않을 것
• 영위하고자 하는 업무의 종류, 방법 및 주요 영업지역 등이 적정할 것
• 투자계획이 현실성이 있고 실현 가능할 것
• 영업인가 후 3개년의 추정재무제표, 수익전망 및 배당계획이 투자계획에 비추어 적정하고 실현가능할 것 등

정관 필수 기재사항

• 목적
• 상호
• 발행할 주식의 총수
• 1주(株)의 금액
• 설립할 때에 발행하는 주식의 총수
• 자산의 투자·운용에 관한 사항
• 자산평가에 관한 사항
• 이익 등의 배당에 관한 사항
• 본점의 소재지
• 공고 방법
• 이사 및 감사의 보수에 관한 기준
• 제35조제1항에 따른 자산보관기관과 체결할 자산보관계약의 개요
• 자산의 투자·운용 업무에 관한 위탁계약을 체결하려는 경우에는 그 위탁계약의 개요
• 발기인의 성명, 주민등록번호 및 주소
• 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

부동산투자회사의 투자·운용 방법

자산의 투자·운용 방법

투자대상

• 부동산
• 부동산개발사업
• 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리
• 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권
• 증권, 채권
• 현금

투자·운용 방법

• 취득,개발,개량 및 처분
• 관리,임대차 및 전대차 등

자산구성 요건

• 매분기말 총자산의 100분의 70 이상을 부동산, 100분의 80 이상을 부동산, 부동산관련유가증권 및 현금으로 구성
  • - 부동산 : 민법상의 부동산, 건축중인 건축물, PFV주식 매입금액, 사회기반시설투융자회사의 주식 매입금액, 부동산 소유권 및 지상권·전세권·임차권 등 사용권리 취득금액, 총자산의 100분의 80이상이 임대용 부동산으로 구성된 법인의 주식의 100분의 50을 초과한 주식의 매입금액 등 (시행령 제27조)
  • - 부동산관련유가증권 : 부동산투자회사의 주식 및 사채, 자본시장법상 집합투자증권과 자산유동화증권 중 부동산과 관련되는 것, 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권 등

주식의 상장

• 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제390조제1항에 따른 상장규정의 상장요건을 갖추게 된 때에는 지체없이 주식을 상장하여 증권시장에서 거래되도록 하여야 함 (법제20조 제1항)
  * 상장요건 : 공모 전 상장심사 실시, 부동산취득, 자본잠식률 5% 이하, 소액주주 200명 이상, 상장주식총수 100만주 이상
• 정당한 사유없이 증권시장에 상장하지 않는 경우에는 국토교통부장관이 기간을 정하여 상장을 하도록 명할 수 있음 (법제20조제2항)

부동산의 처분

• 부동산 취득 후 5년 범위내에는 처분할 수 없으며 건축물 그 밖의 공작물이 없는 토지는 당해 토지에 대하여 부동산 개발사업 후 처분가능 (법 제24조)
  * (제한기간) 주택 : 1년, 미분양주택 : 정관에서 정한 기간, 주택 외 부동산 1년, 국외 부동산 : 정관에서 정한 기간
• (처분제한 예외) 부동산개발사업에 따라 조성·설치한 부동산 분양, 부동산투자회사의 합병·해산·분할 또는 분할합병의 경우, 기업구조조정 부동산투자회사
• 부동산을 취득하거나 처분할 경우에는 당해 부동산의 현황·거래가격과 거래비용 등이 포함된 실사보고서 작성하여 국토부 보고 (법 제24조제3항)

개발사업 투자

• 개발사업이란 토지를 택지, 공장용지 등으로 개발하거나 건축물 그 밖의 공작물을 신축 또는 재축하는 사업(법 제2조제4호) * 리모델링, 증축 등은 개발사업에 해당되지 않음
• 개발사업에 대한 투지비율은 주주총회 결의로 결정 (법제12조항제1항제4의2호, 제26조제1항 및 제2항)
• 개발사업에 투자하고자 하는 경우 사업계획을 작성하여 부동산투자자문회사의 평가를 거치고 주주총회 특별결의를 거쳐야 함 (법제26조제3항 및 제12조제1항제4호)

배당

• 당해 연도의 이익배당한도의 100분의 90 이상 배당 의무 (법 제28조제1항)
• 배당은 금전배당으로 하고 위탁리츠는 감가상각비 범위이내에서 이익을 초과하여 배당이 가능하며, 상법에 의한 이익준비금은 적립하지 아니함 (법 제28조제3항)

기업구조조정(CR) 부동산투자회사 특례

• 총자산의 100분의 70이상을 기업구조조정용 부동산으로 구성해야 함 (법제49조의2제1항)
• 공모 의무, 주식 분산 의무, 부동산 처분제한 기간 적용배제 (법제49조의2제3항)
• 출자자는 은행법 등에 따른 출자제한의 적용 등에서 배제됨 (법제49조의2제5항 및 제6항 )
• 영업인가 전에 금융위원회의 의견을 들어야 함 (법제49조의2제2항)

[공통사항] 자산보관

• 부동산(지상권·전세권 등 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제103조에 따라 신탁의 인수가 가능한 부동산 사용에 관한 권리를 포함) : 취득하는 즉시 회사 명의로 이전등기와 함께 신탁업자, 신탁업을 겸영하는 금융기관 등에 신탁
• 유가증권 및 현금 : 설립 즉시 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁업을 겸영하는 금융기관에 보관을 위탁

[위탁관리 및 기업구조조정 리츠] 자산관리, 사무수탁 등

• 자산의 투자·운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 일정 요건을 갖춘 기관에 위탁

[자기관리 리츠] 인감관리의 외부 수탁

• 법인인감 등의 관리를 사무수탁회사나 법무법인 등에 유가증권시장 상장전까지 위탁 완료

준수/참고사항

• 투자자산을 자산보유 주체 및 운영자와 분리하여 보관함으로써 투자자를 보호하고 도덕적 해이를 방지하고자 함
• 자산의 투자·운용업무를 외부에 위탁하고자 하는 경우 법령에 위배되지 않고 주주의 이익을 침해하지 않을 것

자산의 투자·운용에 관련한 기본적인 절차 및 기준(내부통제기준 : 승인 절차, 업무분장, 문서화 및 기록절차, 내부감사기능, 물리적 통제절차 및 준법감시인의 임면절차 등)이 법령에 위배되지 않고 주주를 보호하기 위해 적정할 것

준수/참고사항

• 정보교류 차단 부서간 정보차단벽(Chinese Wall)이 적정하게 설치되어 있을 것
• 법령 등에서 예외적으로 허용한 정보차단벽간 정보제공(Wall Cross)이 이루어지는 경우 관련 기록이 유지·관리될 수 있는 체계를 갖출 것
• 그 밖에 인가신청 업무를 영위함에 있어 정보차단벽 간 정보교류를 합리적으로 차단할 수 있는 체계를 갖출 것